Bestyrelsen vil gerne informere om det seneste nyt for Ullerødgård-byggeriet – inden vi alle er inviteret til informationsmøde på tirsdag.
Repræsentanter for bestyrelserne i de tre omkringliggende grundejerforeninger, samt repræsentant for de fire »løse huse« mødtes hos Cordsen i mandags. Her blev vi præsenteret for planerne.
For nogle måneder siden havde Rasmus på bestyrelsernes vegne bedt om aktindsigt hos kommunen og fik efterfølgende udleveret nogle tegninger over det planlagte byggeri.
Tegningerne vi blev præsenteret for på mødet i mandags kunne vi ikke få udleveret, men der er kun – som vi forstod det – tale om finjusteringer i forhold til tegningerne fra aktindsigten. Vi tager derfor i det efterfølgende udgangspunkt i sidstnævnte tegninger, som er vedhæftet denne e-mail.
Vores hovedkonklusion er:
Der bygges parcelhuse i ét plan mod Hjortevænget.
Der bygges rækkehuse i ét plan mod Dådyrvænget.
Der bygges rækkehuse i to plan mod Lågegyde.
Hørsholm Kommune har nægtet udkørsel mod Lågegyde. Udkørsel kommer derfor til at ske gennem Hjortevængets 400- og 600-veje samt mod Dådyrvænget.
I stedet for 7 huse, som den nuværende lokalplan giver lov til, så kommer der 9 huse som skal køre ud på 400-vejen.
I stedet for, at hver af de 7 huse kører direkte ud på 400-vejen, så etableres der en ensrettet »ringvej« med ind-/udkørsel til 400-vejen. Se tegningen. Efter vores opfattelse, så er den en fin løsning.
For parcelhusenes vedkommende, så er der i planen ikke sat plads af til gæsteparkeringer. Vi frygter derfor, at specielt 400-vejen bliver fyldt op med biler, når der f.eks. holdes konfirmation eller 18/50 års fødselsdag. Vi gjorde på mødet i mandags Cordsen opmærksom på dette og de lovede at tage problemet seriøst.
Der er ingen ændringer for 600-vejen i forhold til gældende lokalplan: Der bygges stadig to huse på de to nuværende koteletgrunde.
Rækkehusene får alle udkørsel til Dådyrvænget og der vil komme ca. 25+ nye rækkehuse i stedet for lokalplanens 16 parcelhuse. Grundejerforeningen for Dådyrvænget er ikke specielt glad for denne trafikforøgelse. Vi ser dog sådan på det, at udkørslen sker direkte til en stamvej, hvorimod vi får forøget trafik på en lille stikvej, hvor børn leger.
Der etableres boliger i de eksisterende bygninger. Den lange lade mod 600-vejen rives ned og der bygges en ny. Her kommer der også boliger.
Under byggeriet vil lastbilkørsel så vidt muligt foregå direkte til Lågegyde.
Byggeriet vil (måske) gå i gang omkring 1. november. Parcelhusene mod Hjortevænget bliver de første, der bygges.
Cordsen bygger ikke selv husene. Det bliver et andet firma, som køber grundene af Cordsen og bebygger disse.
Cordsen vil (i den kommende lokalplan?) stille krav til f.eks. materialevalg, farver, udkørsler, husenes placeringer på grundene og taghældning.
Bestyrelsens opfattelse er derfor – hvis man løser parkeringsproblemet og der kun er tale om finjusteringer i forhold til aktindsigten – at planen for vores vedkommende ser meget fornuftigt ud og kan accepteres for vores vedkommende.
Bestyrelsen vil løbende følge udviklingen og vil naturligvis også tage stilling til en kommende lokalplan.
Vi ses på tirsdag hos Cordsen.
Med venlig hilsen På bestyrelsens vegne Rasmus og Niels
Der er sket en del i grundejerforeningen, siden vores sidste nyhedsbrev i september. Så her er det seneste nye fra bestyrelsen:
Bestyrelsesmøde
Referatet fra sidste bestyrelsesmøde er nu lagt på hjemmesiden. Du kan finde det her.
Regnskab
Regnskabet ser samlet set fornuftigt ud i forhold til budgettet. Vi mangler stadig at få en regning for områdevedligeholdelse på ca. 42.500 kr. men det er med i budgettet.
Ullerødgård byggeriet
Cordsen (ejeren af grunden) har tilsyneladende haft flere møder med kommunens administration. Det har resulteret i, at administrationen har indstillet til Plan-, Trafik- og Klimaudvalget, at de godkender at man udarbejder en ny lokalplan, som giver lov til at der bygges i maksimalt 2 etager og med en maksimal bebyggelsesprocent på 35 %. Denne indstilling blev vedtaget på et møde i udvalget den 2. oktober 2024. Man kan læse hele indstillingen her.
Intentionen bag administrationens forslag er, at der kan bygges omkring 35 huse på grunden i stedet for de 20, som er bestemt af gældende lokalplan. Hørsholm Kommune vil ikke give tilladelse til udkørsel til Lågegyde, så ca. halvdelen af de 35 huse skal køre ude gennem vores 400-vej (mod 7 i gældende lokalplan). Desuden er det intentionen, at der kun bygges i ét plan for de boliger, der støder op til eksisterende boligområder og at det bygges 2-plan rækkehuse langs Lågegyde.
Forud for udvalgsmødet havde vi den 29. september et møde med vores nabogrundejer–foreninger og med Carsten Bo Nielsen fra udvalget. Her blev vi orienteret om sagen samt fik at vide at Carsten Bo vil prøve at få bebyggelsesprocenten sat ned til 30 %.
Efter mødet den 29. september var vi ikke helt trygge ved situationen, så bestyrelsen gennemgik den eksisterende lokalplan samt administrationens indstilling til udvalget.
Dette resulterede i, at vi skrev et dokument med bekymringspunkter. Bekymringerne går hovedsageligt på trafikale gener (øget trafik og manglende parkeringsmuligheder) samt indkigs- og skyggegener (2 etager). Dokumentet blev sendt til mødedeltagerne fra mødet den 29. september. Dokumentet kan hentes her.
Vi vurderer, at det vil være gavnligt med et nyt møde med vores nabogrundejerforeninger og vil prøve at få et sådant arrangeret.
Legepladser og grønne randområder
Områdevedligeholdelse – en kort status
Følgende er udført i 2024 (trænumre henviser til nedenstående luftfoto, som er en revideret udgave af side 7 i vedligeholdelsesplanen):
De første 6 træer langs hestefolden er blevet fældet.
Stormvæltet fyrretræ er blevet rodfræset og udjævnet
Undervæksten er blevet slagleklippet
Studsning af de øvrige træer i plantebæltet udestår stadig og Kent Nomann blev bedt om en regning, når han er færdig med dette.
Karsten Jensen kontaktede Kent for at spørge, om han kunne komme forbi efter at de første 6 træer var fældet, så vi kunne gennemgå vedligeholdelsesplanen igen. Denne gennemgang foregik den 3. oktober og resulterede i følgende (forslag til) ændringer:
Der er blevet byttet om på træ nr. 24 og nr. 26. Træ nr. 24 skulle være fældet i år, men bliver det først i 2025. Træ nr. 26 er fældet i år men skulle først fældes næste år. Dette skyldes et ønske fra en beboer.
Træ nr. 3, helt mod syd, skal fældes i 2026. Men afstanden mellem træ nr. 2 og nr. 4 bliver alt for stor, så vi foreslår, at det bliver stående og ikke fældet.
Træ nr. 8 skal fældes i 2025. Men det er et harmonisk træ med stor afstand til nabotræerne, så det foreslår vi bliver stående. Dette er noget man først ser, når de første træer nu er blevet fældet.
Træ nr. 42, som er den store seljepil på østsiden af udkørslen fra Hjortevænget, er ved at være ustabilt – der er allerede knækket en stor gren af. Træet skal ifølge planen først fældes i perioden 2027-2030, men da det er ved at udgøre en risiko, foreslår vi, at det fældes i 2025 i stedet for nr. 8.
Et opdateret skema fra vedligeholdelsesplanen kan downloades her.
Da vedligeholdelsesplanen er vedtaget på en generalforsamling, så kan vi ikke bare gennemføre disse ændringer. Vi sender derfor en e-mail til alle grundejere med vores ændringsforslag og beder om indsigelse inden 1. december 2024. Hvis der ikke er indsigelser, så gennemfører vi ændringerne i 2025. Er der indsigelser, så bliver det et forslag på generalforsamlingen i 2025. Af formelle grunde sendes dette i en separat e-mail.
Vi har talt med flere grundejere langs hestefolden og fået at vide, at de er glade for de store træer og ikke ønsker flere fældet end angivet i vedligeholdelsesplanen. Vi har nummereret træerne for at holde styr på dem. En grundejer var nervøs for, at nummereringen betød, at træet skulle fældes.
Grundskyld
Bestyrelsen har talt om den kommende grundskyld for fællesområderne, som skal træde i kraft fra nytår. Det lader til, at beløbet er af begrænset størrelse, men vil stige hvert år de kommende 20 år. Vi venter med at tage stilling hertil, indtil vi kender det eksakte beløb.
Legepladser og arbejdslørdage
Vi har i 2024 afholdt to arbejdslørdage – den 29. juni og den 5. oktober – og det var to gode dage, hvor vi både hyggede os og fik udført en masse vedligeholdelsesarbejde. Begge arbejdslørdage foregik fra kl. 10-13, hvorefter grundejerforeningen bød på lidt hygge med pizza og drikkelse.
Det er Tordenskjolds soldater, som møder op for at gøre et stykke arbejde for os alle. Vi talte derfor om på sidste bestyrelsesmøde, at de, der møder op, får en erkendtlighed (f.eks. en god flaske vin). Tidligere er der blevet uddelt gavekort på 300 kr.
Vi har udført følgende på arbejdslørdagene:
Nedgravet standere og opsat Nabohjælpskilte. Pga. manglende beslag mangler der stadig at blive monteret et nabohjælpskilt (mellem nr. 212 og 213).
Luget på den vestlige legeplads, hovedsageligt under edderkoppenettet.
Malet bænke og borde på begge legepladser.
Givet gyngestativet på vestlige legeplads algehæmmende grundmaling.
Givet træværket ved edderkoppenettet på den vestlige legepladsalge algehæmmende grundmaling.
Malet dele af legeredskaberne på østlige legeplads (gul maling).
Klippet hæk mod nr. 225 på den vestlige legeplads.
Bortkørt affald.
Udjævnet jordbunke på den vestlige legeplads.
Stor tak til de fremmødte.
Efterfølgende har Jens sået græs ved udjævnet jordbunke og Karsten har malet træværket ved edderkoppenettet med dækkende maling.
Vi har stadig nogle udestående opgaver:
Opsætning af det sidste nabohjælpskilt.
Maling af gyngestativet med dækkende maling.
Færdigmaling af legeredskaber på den østlige legeplads med gul maling.
Efter at der er blevet luget på den vestlige legeplads, skal der lægges nyt barkflis på.
Det defekte mål på den østlige legeplads bortskaffes.
Græskanter på begge legepladser trænger til at blive stukket af.
Bore et par huller i bordet på den vestlige legeplads til en parasol.
Bestyrelsen vil prøve, om vi kan færdiggøre nogle af ovennævnte punkter og vi spørger muligvis nogle af de grundejere, som plejer at møde op, om de har lyst til at hjælpe til. Men meget afhænger af vejret.
Hunde på legepladsen
Hundes efterladenskaber er et stort problem – hovedsageligt på den vestlige legeplads. Og det kan sagtens stamme fra hunde som ikke bor i vores grundejerforening. Vi vil sætte et skilt op, der gør opmærksom på, at det er en legeplads for børn og ikke for hunde. På skiltet skal der også stå, at hunde skal holdes i snor på legepladsen.
Antennekasser
Vi blev for nyligt spurgt om, om grundejerforeningen fjerner de gamle antennekasser fra da vi havde en fællesantenne. Det havde vi ingen planer om, men efter henvendelsen har vi set på sagen. Der er ca. 37 kasser i alt (to huse kan godt dele én kasse). Kablerne i jorden er så gamle og i så dårlig kvalitet, at de ikke vil kunne anvendes mere. Så vi kunne godt »frigive« dem, så grundejerne selv må grave dem op. Der er bare det problem, at tre af kasserne har haft 230 V tilslutning til antenneforstærkere (antagelig ved nr. 222, 231 og 308). Vi skal være sikre på præcist hvilke kasser det drejer sig om og vi skal også være sikre på at strømmen er afbrudt.
Bestyrelsen har besluttet følgende: Når vi er sikre på, at strømmen er afbrudt, giver vi grundejerne lov til selv at grave kasserne op, hvis man ønsker det. Hos nogle står kassen inde midt i en hæk, og her har man nok ikke lyst til at grave den op. Hvis der så er nogle, som ikke selv kan/vil grave kassen op, men gerne vil have den fjernet, så stiller vi et forslag på næste generalforsamling om, at grundejerforeningen fjerner dem. Det skal jo finansieres, så vi kan ikke bare gå i gang.
Socialt
Sommerfest/Fastelavnsfest
Fastelavnsfesten 2024 blev evalueret på forrige bestyrelsesmøde og vi er enige om, at det skal gentages i 2025. Der plejer at komme mange.
Flere har spurgt os om, hvorfor vi ikke afholdt en vejfest denne sommer. Det korte svar er: Manglende ressourcer. Ikke økonomiske men arbejdsmæssige. Det er et kæmpe arbejde at arrangere sådan en sommerfest, så vi har brug for et festudvalg med deltagere uden for bestyrelsen. Bestyrelsen stiller gerne med 1-2 personer og står også gerne for styringen.
Generelt mener bestyrelsen, at sociale arrangementer er af stor værdi for grundejerforeningen og for beboerne. Den sidste sommerfest i 2022 var en kæmpesucces.
Boule-jubilæum
Den 2. juli 2024 havde boule-klubben 10-års jubilæum og det fejrede de ved at invitere til et par pølser og en øl/vand og hvor alle var meget velkomne. Dette syntes bestyrelsen var et godt initiativ, så vi ville godt – efterfølgende – dække (nogle af) udgifterne fra vores festkonto.
Alle er velkomne til klubbens faste arrangement, som finder sted hver tirsdag kl. 11. Boule-banen kan naturligvis bruges af grundejerne til enhver tid.
Grundejernyt
Nytilflyttede
Vi har i 2023 og 2024 registreret nye beboere i fem huse. Bestyrelsen har sendt velkomstbrev til nogle, men desværre ikke alle endnu. Vi har brug for at kende alle grundejeres kontaktoplysninger af hensyn til kontingent og vigtigt nyt. Ved ejerskifte har man ifølge vedtægterne pligt til at melde ejerskifte med angivelse af navn(e) og kontaktoplysninger til kassereren. Disse oplysninger har vi fået fra alle fem huse med nye beboere.
Opdaterede e-mailadresser
Det er en stor opgave at holde grundejernes e-mailadresser ajourførte. Nytilflyttede er ikke det store problem, men det er det derimod, hvis en grundejer skifter e-mail. Derfor opfordres alle grundejere til at ajourføre disse. Man kan enten selv rette dem på hjemmesiden under menuen MINE SIDER > REDIGER MIN PROFIL (anbefales) eller sende en e-mail til bestyrelsen. Hver grundejer kan registrere op til to e-mailadresser og have to forskellige login til hjemmesiden.
Med venlig hilsen Bestyrelsen, Grundejerforeningen Ullerødgård Nord
Bestyrelsen vil gerne informere om hvordan det går i grundejerforeningen. Derfor dette nyhedsbrev.
Hjemmeside
Hjemmesiden blev desværre fejlramt af en automatisk opdatering den 24. juli. På grund af sommerferie og andre ydre omstændigheder blev fejlen desværre først udbedret (med en ny manuel opdatering) efter en måneds tid. Vi beklager naturligvis fejlen og vil gerne takke alle dem, som gjorde os opmærksom på fejlen.
Legepladser og grønne fællesområder
Der er flere grundejere som har haft svært ved at finde vedligeholdelsesplanen på hjemmesiden. Vi har derfor oprettet en ny side under menuen FÆLLESFACILITETER > LEGEPLADSER OG GRØNNE OMRÅDER.
På denne side findes beskrivelse af legepladserne og de grønne områder samt link til download af vedligeholdelsesplanen, som blev vedtaget på en ekstraordinær generalforsamling i 2023. Vi følger stadig planen og giver naturligvis besked, hvis det bliver nødvendigt af afvige fra den.
I 2023 blev træbeplantning langs Ullerødvej let beskåret så de ikke rager ud over vejen eller ind i naboernes haver. Underbevoksningen blev slagleklippet. Træer og buske på begge legepladser blev beskåret.
I år er de første 6 træer mod hestefolden blevet fældet. Roden fra et stormvæltet fyrretræ er blevet udjævnet. Underbevoksningen er blevet slagleklippet.
Da vi tilsyneladende skal til at betale grundskyld af fællesområder fra januar 2025, kan man også finde yderligere oplysninger herom på siden, bl. a. et matrikelkort over fællesområder samt en udskrift af tingbogsattesten.
Ullerødgårdbyggeriet
Intet nyt er (måske) godt nyt. I hvert fald er der intet nyt om byggeriet. Der går nogle rygter, som har nået vore høresnegle, men de er ikke blevet bekræftet:
Hørsholm Kommune vil ikke, som det ser ud nu, tillade udkørsel direkte til Lågegyde
Developer har udskiftet arkitekten bag det høje byggeri med en anden
Man satser nu på opførelse af et andet type projekt som muligvis er med udgangspunkt i étplanshuse
Der er blevet fældet mange træer på grunden, hvilket vi og andre har protesteret over til kommunen.
Umiddelbart ser det hele fornuftig ud nu, men vores store frygt er, at der pludseligt sker noget og hvor det så er for sent for os at handle herpå. Men vi (og vores nabogrundejerforeninger) følger sagen tæt.
Vedligeholdelse af randområder og legepladser, herunder beskæring og fældning af træer
Ullerødgård byggeriet
Kommunen har indbudt nærmeste naboer og relevante grundejerforeninger til et møde på rådhuset mandag 28/11.
Vi har tidligere orienteret om de kommende planer for nybyggeri hos Ullerødgård. Dette er sket både ved nyhedsbreve og i bestyrelsens årsberetning på seneste generalforsamling. Læs evt. disse på hjemmesiden.
Et kort resumé:
Ullerødgård blev solgt for et par år siden og de nye ejere påtænker at bebygge området. Den eksisterende lokalplan giver lov til at bygge 23 etplans parcelhuse, hvoraf de 4 første blev bygget omkring 1999. Og det er slet ikke den plan, de nye ejere har. De har fremlagt en plan med ca. 120 rækkehuse i op til 4½ plan. For at dette kan lade sig gøre, så har de bedt kommunen om at revidere den eksisterende lokalplan.
Dette er vi – sammen med vore nabogrundejerforeninger – bestemt ikke glade for. Der er to hovedgrunde til dette:
Byggeri i mere end ét plan vil give store indkigs- og skyggegener for de nærmeste naboer, specielt i betragtning af, at grunden ligger noget højere end vore eksisterende huse.
120 nye huse i stedet for lokalplanens 19 vil give en væsentlig forøgelse af trafikken i Hjortevænget og i Dådyrvænget (halvt til hver). I stedet for 10 ekstra huse, så skal vi nu have trafik fra 60 huse i hver grundejerforening. Dette er en meget væsentlig forøgelse af trafikken, da vi nu er 53 huse i vores grundejerforening.
Bestyrelsen har, sammen med bestyrelsen fra de to øvrige grundejerforeninger samt de 4 “løse” huse haft to møder med de nye ejere. Desuden har vi har haft politikerne fra Fredensborg Kommunes planudvalg på besøg/besigtigelse. Endeligt så havde vi et formøde med kommunens embedsfolk i mandags.
Udmeldingen fra politikerne på vores besigtigelse var, at det fremlagte projekt ikke havde nogen gang på jorden. Og vi følte også, at vi blev hørt på mødet i mandags hos kommunen. Men vi er alligevel bekymrede for, om det fremførte nu holder.
Vores holdning er, at vi HAR en lokalplan for Ullerødgård, som folk har sat sig ind i, inden de købte huse i Hjortevænget, Egernvænget og Dådyrvænget. Vi har ikke behov for, at lokalplanen bliver revideret, og har som sådant ikke noget imod at det sker. Men det må ikke give gener til eksisterende beboere, specielt mht. de to ovenstående punkter (a) og (b).
Bestyrelserne i de tre grundejerforeninger samt repræsentant for de 4 “løse” huse er meget enige i ovenstående betragtninger og vi har valgt at stå sammen og tale med én stemme.
De nye ejere har haft adskillige møder med kommunen, og kommunen har tilsyneladende besluttet at starte på at udarbejde en ny lokalplan allerede i år. Dette ser vi på med bekymring. Det er derfor også vigtigt, at vi påvirker arbejdet. Når først forslag til en ny lokalplan er færdig, vil det være svært påvirke indholdet ret meget.
Hvis vi skal påvirke processen, så er det vigtigt, at de grundejere, der er inviteret til mødet i morgen, møder op. Og det påvirker ikke kun de nærmeste naboer. Som vi ser det i kan en ny lokalplan hurtigt give præcedens for mange andre ændringer, som vil ændre områdets karakter.
På sidste generalforsamling blev det besluttet vi skulle have en professionel vurdering af, hvad vi gør ved fællesområder og de høje træer. Desuden blev budgettet for 2023 væsentligt forøget.
Bestyrelsen har kontaktet Skovskolen i Nødebo (hører under Københavns Universitet) og har efterfølgende haft besøg af en specialist, hvor vi besigtigede området.
Vi har valgt at dele det op i to:
Vedligeholdelse/bundfræsning af bunden i randområdet mod nordøst.
Beskæring/fældning af træer i randområdet og på legepladserne.
Punkt i) anser vi for at være almindelig vedligeholdelse, som der ikke er flere holdninger til, hvad der skal gøres. Vi har fået en pris på dette arbejde på 23.200 + moms = 29.000 kr., alt inklusiv. Dette tilbud har vi takket ja til og arbejdet starter nok allerede i den kommende uge. Vi har ca. 11.000 kr. tilbage på områdekontoen for 2022, så hvis hele beløbet skal betales i år, så “låner” vi det resterende beløb fra næste års budget.
Punkt ii): Her er vi blevet lovet skriftlige anbefalinger/en plan i løbet af næste uge. Planen er en helhedsplan for både randområder og legepladser. Skovskolen foreslog, at vi skulle lave en 10-årsplan, hvor vi udvælger de træer, vi mener, der også skal stå der om 10 år. Planen inkludere desuden, hvorledes vi løbende skal vedligeholde/beskære træer og bunddække.
Bestyrelsen synes, at en 10 årsplan er en fremragende idé, da det bliver meget nemmere at lægge et budget for områderne for de næste mange år.
Nå vi har planen, så sender vi den ud til kommentering hos alle grundejere, hvorefter vi kan indkalde til en ekstraordinær generalforsamling, hvis der stadig er nogen, som synes at det er nødvendigt – det blev jo besluttet på sidste generalforsamling.
Vi har haft et godt samarbejde med de øvrige involverede grundejerforeninger og har også haft en gruppe politikere fra Fredensborg Kommunes byråd på besøg.
Vores opfattelse er, at vi af kommunen er blevet hørt på og der er stor forståelse for vore bekymringer. Det blev direkte sagt, at projektet ikke har nogen gang på jorden – dog uden at vi har kunnet få noget skriftligt. Projektet med en evt. ny lokalplan er blevet nedprioriteret af kommunen og står pt. på standby.
D. 8.7.21
Vi har jævnligt afholdt møder med de andre grundejerforeninger for at vende Lågegyde 51-sagen.
Det nye i sagen er, at vi i juni måned har modtaget en ny aktindsigt, som viser projektet i sin fulde udfoldelse.
Kort fortalt ser projektet ud til at være mere omfattende end frygtet. 3-4 plans huse med altaner/terrasser i 3 sals højde! (se tegning nedenfor)
Vi har ligeledes afholdt et møde med Cordsen Ejendomme i juni. Vi blev inviteret af dem og vi valgte at takke ja, da vi netop havde aftalt at tage kontakt og forsøge at gå i dialog.
Der kom ikke særligt meget ud af mødet rent indrømmelsesmæssigt. Men vi fik fremført selvsamme synspunkter og bekymringer, som Søren ytrede ved vores foretræde for Plan- Miljø og Klimaudvalget d. 10. maj.
Vi har besluttede at sende en spidsformuleret beskrivelse af vores bekymringer samt projektet i sin fulde udfoldelse (det vi modtog via vores aktindsigt) til alle politikerne som er medlem af Plan- Miljø og Klimaudvalget. På den måde gav vi dem en mulighed for at være klædt så godt som muligt på inden mødet i august 2021, hvor udvalget skulle beslutte, om man ønskede at gå videre med behandlingen af ønsket om en ny lokalplan for området Lågegyde 51.
Derudover timede vi et indlæg i forhold til kommunalvalget i efteråret, hvor vi vil fremhæve en tidligere skandale sag for Fredensborg kommune – den såkaldte blok 5 sag, som netop i år har 10års jubilæum og kostede kommunen et to cifret millionbeløb. Der er mange lighedspunkter i sagen i forhold til byggehøjde, niveauforskellige i terræn samt indsigtsgener (jf. billedet i nedenstående linket artikel).
Vi har haft et besøg af Plan- Miljø og Klimaudvalget efter at vi skrev og tilbød dem at komme forbi i vores område til en rundering. Besøget kom i stand efter Rasmus (Nord) skrev ud til udvalgets medlemmer og Hanne Berg efterfølgende foreslog en besigtigelse.
Tilstede var:
Lars Simonsen (B), Thomas von Jessen (C), Hanne Berg (F), Carsten Bo Nielsen (V) samt Ergin Øzer & Carsten Nielsen (begge A). Til stede fra os var Jens & Søren (Øst), Anders (Nord), Lars (Øst II) samt Troels Vastrup fra Dådyrvænget.
De ankom ret spredt, så de fik mulighed for at komme med egne holdninger. Og de sagde alle – også inden snak med os – stort set ordret de samme ting.
Vi blev efterladt med en rigtig god fornemmelse.
Os fra gruppen var efterfølgende enige om nedenstående opfattelse af deres holdninger:
Den eksisterende lokalplan er udgangspunkt for hvad der skal ske på arealet,
Det projekt fra Cordsen vi har modtaget, har ingen gang på jord,
der kommer ikke 2-4 etager, men de var ikke alle afvisende overfor f.eks. 1½ plan i fald det ikke generede naboer,
Indkig og hensyn til nuværende naboer vægtede højest,
Sidst, men ikke mindst: Udvalgets medlemmer var enige og holdningerne blev sagt igen og igen. Og blev ridset op af udvalgsformanden flere gange og godkendt af de øvrige medlemmer.
Vi forsøgte efterfølgende at få dem til at bekræfte ovenstående opfattelse på skrift, men her har udvalgsmedlemmer ikke vendt tilbage
Den følgende tekst var oprindeligt et skriv, vi (grundejerforeningerne) havde tænkt os at sende til kommunen, men indholdet blev i stedet for fremført mundtligt under politikerbesøget:
Problematiske aspekter i projektet
Baggrund
Det eksisterende plangrundlag er lokalplan nr. 90 vedtaget af 28. maj 1998. Denne beskriver meget detaljeret, hvorledes området tænkes udbygget som en fortsættelse af eksisterende villakvarter med i alt 23 nye villaer i ét plan. De 4 første huse blev færdige omkring 2001, hvorimod de efterfølgende 19 stadig udestår. Lokalplanen beskriver også, hvor store grunde skal være, hvorledes fællesområdet skal etableres etc.
Lokalplanen omfatter 5 matrikler: de 4 nye huse samt Ullerødgård. Sidstnævnte fik ny ejer (F. Cordsen Ejendomme ApS) i 2021, og denne har nu fremlagt ønske om byggeri af 120 boliger i 2-4½ plan – på områdets højeste punkt – og derfor også et ønske om en ny lokalplan.
Vores svar er klart og simpelt: nej. Den nuværende lokalplan er glimrende, og der skal meget tunge grunde til at ændre plangrundlag for borgere, der har købt ind i det. Nedenfor gennemgås nogle af de mest problematiske aspekter i projektet.
Indkig og højde på byggeri
Det fremlagte projekt har boliger fra 2 til 4½ plan placeret på området højeste punkt, i et område som er udlagt til 1 plan og med villaer som naboer. Villaer, som er bygget og placeret på grundene i forventning om, at de kommende naboer også vil være villaer.
Derfor vil det i praksis være umuligt at placere boliger i flere plan på grunden, uden at dette giver gener for nuværende beboere. Dette forværres yderligere af planer om terrasser på 1. sal vendt direkte mod naboers haver. Man kan se et eksempel på fortiden synder her: https://sn.dk/Fredensborg/Tilbageblik-10-aars-dag-for-nedrivning-af-blok-5/artikel/1368677.
Normalt kalder man en bolig på 4½ etage for et højhus eller en boligblok. Er det den type byggeri der skal fortsætte løftet af Kokkedal væk fra dets gamle ry? Eller har vi brug for kvalitet, børnefamilier og tryghed for boligejerne?
Det er meget svært at forestille sig et kompromis her, da alt over 1 plan er en stor udfordring for de eksisterende boligejere.
Trafik generelt
Lokalplanen angiver, at udvidelsen med de 19 resterende villaer skal ske via hhv. Dådyrvænget og Hjortevænget. Mens dette ikke er ideelt, så har vi over 20 år vidst, at det ville komme.
Projektet indbefatter dog 120 boliger, hvilket er komplet umuligt at forestille sig afviklet af de eksisterende villaveje.
Cordsen Ejendomme har tidligt i processen også indset dette og planlægger derfor trafikken afviklet via Lågegyde. Mens det fjerner trafikken fra vores område, så medfører det endnu mere trafik på Lågegyde som i forvejen er belastet og trafikalt udfordret mht. cyklister på den nedre strækning – en udfordring som ikke ser ud til at have en snarlig løsning efter vejdirektoratet tabte ekspropriationssagen imod stutteriet. Desuden er der den udfordring, at Hørsholm Kommune ejer arealerne, som vil skulle benyttes som tilkørsel til Lågegyde. Hvad hvis de siger nej, hvor ender trafikken så?
Hvis trafikken afvikles via lågegyde, så vil man nok fra vores side kunne acceptere dette.
Trafik – omfartsvej op ad naboers hække og soveværelser
Det er meget tydeligt, at Cordsens projekt ikke har skænket naboerne mange tanker, men få steder er det så tydeligt som med den ensrettede omfartsvej der planlægges. Mens det måske giver en ok afvikling af trafikken inde på deres grund, så fører det alle biler forbi 6 huse på Hjortevænget og Dådyrvænget. Alle biler. På en vej anlagt lige op af deres hække og få meter fra soveværelser!
Ydermere, så er der langs vejen tilmed placeret p-pladser. Dette er gjort for at leve op til kommunens p-norm og samtidig ikke have p-pladserne ved siden af de boliger, som man jo skal sælge. Med andre ord, igen et eksempel på, at naboerne betaler prisen.
Det er meget svært at forestille sig et kompromis her, den vej skal væk fra naboerne.
Områdets karakter og eksisterende plangrundlag – værdiløst?
Plangrundlaget beskriver 23 villaer i ét plan, hvoraf 4 på nuværende tidspunkt er bygget. Det projektforslag, som ejeren arbejder ud fra, er på 120 boliger, mange af dem i 4½ plan og ingen på under 2 plan. Det er med andre ord en 6 dobling af antal boliger og et helt andet udtryk end det kvarter som den øvrige udstykning stammer fra, og som er beskrevet i eksisterende lokalplan.
Lokalplanen er fra 1998, og mange har købt bolig i området med den forventning, at kvarteret ville blive naturligt udvidet med 23 nye villaer (de 4 første blev bygget i 2001) samt, at det ville afslutte udbygningen af området, som den dag i dag 100% består af 1-plans villaer.
Hvis man vil tillade 2-4½ plans rækkehuse og ekstremt tæt byggeri på denne matrikel, hvad skulle så hindre, at man gør det samme andre steder? På hjørnet mellem Lågegyde og Ullerødvej f.eks.? Eller på alle mulige andre steder i kommunen. Og mens det i disse år er oppe i tiden med seniorboliger og fortætning, hvem garanterer så for, at det ikke om nogle år er industri, der bliver trendy hos byplanlæggerne? Får vi så den slags som naboer rundt omkring i vores bysamfund?
Den eneste rationelle og retfærdige løsning er at holde fast i det eksisterende plangrundlag og fastholde de intentioner kommunens nuværende beboere har købt efter! Hvis vi giver efter her, så kan det brede sig til alle vores 4 bysamfund.
Kommunens nuværende borgere og naboer betaler
Køberen af Lågegyde 51 har betalt 30 mio. kr. for grunden (offentlig tilgængelig information f.eks. på Boliga.dk), og det er forståeligt og naturligt, at de har en forventning om, at den investering giver overskud – Og det har vi som naboer jo intet imod. Der bør dog være rig mulighed for, at dette sker indenfor den nuværende lokalplan. – Og hvis ikke, så er det investorens egen fejl, for plangrundlaget har jo været dem bekendt fra start af.
Men med det projekt der foreligger, så kommer det i stor grad til at være naboerne, der betaler for det. Og det er naturligvis uacceptabelt.
Byggeriet skal ske, så det ikke kommer til at påvirke vores herlighedsværdi (og en dag salgspris). Hensynet til kommunens nuværende borgere må altid vægte højere end hensyn til investorer og fremtidige borgere.
Stemmer man som lokalpolitiker for dette forslag, så mener vi ikke, at man overholder ovenstående hensyn og dermed svigter sine forpligtelser og løfter til vælgere.
Glansbillede og seniorboliger
Det projekt Cordsen Ejendomme har fået udarbejdet af arkitektfirmaet AART ser rigtig flot og lækkert ud. I hvert fald hvis man bare bladrer hurtigt, kigger på billederne og ikke tænker over indholdet.
Billederne er typiske glansbilleder, som man ser i den her slags projekter. Alt er grønt, lyst og fyldt med glade mennesker. Perspektivet snyder dog, da alt er mere åbent og rummeligt, end det vil virke i virkeligheden. I praksis vil de meget høje bygninger dominere, der vil være meget mindre grønne områder, end man håber. Hvornår har du sidst været et sted, hvor der har siddet mere end få mennesker ved boligblokke?
Projektet sælges politisk og overfor kommunens administration helt entydigt på at bestå af seniorvenlige boliger. Dette er bare ord, da der intet konkret er i projektet, som definerer dette. Ejeren ved bare, at kommunen efterspørger dette, og derfor måske er lettere at forhandle med, hvis man pakker det ind i den fortælling. Men det, der er indenunder den indpakning, er jo intet andet end god gammeldags ejendomsspekulation – hvilket er fint nok, hvis det ikke medfører gener for os andre.
Et andet salgsargument er fortætning i kommunens stationsnære områder, hvilket dette lige nøjagtigt falder indenfor. Omend det jo slet ikke er tæt på de 600m som stationsnære kerneområder som Fingerplanen beskriver. Og der er virkelig langt til indkøb.
Så de ældre kommer ikke til lige at kunne gå ned på stationen med deres rollator, gå på indkøb mv. Boligerne vil være forbeholdt stærkere borgere end det. Og vil kommunen så stadig mene, at de er seniorvenlige?
Lågegyde 51 (Ullerødgaard) blev solgt i oktober 2020 til firmaet Ullerødgård ApS, hvilket igen primært ejes af Cordsen Ejendomme ApS (95 procent)
Grunden blev købt med en vedtaget lokalplan nr. 90 fra 1998, som giver grundejeren mulighed for at udstykke yderligere 20 parceller på området i ét plan, så de matcher resten af områdets parcelhusudstykninger. Cordsen Ejendomme ApS er developer (udvikler) og firmaet ønsker at få lavet en ny lokalplan for området, som giver dem mulighed for tæt-lav-bebyggelse, hvilket betyder at man må bygge i flere plan.
Denne viden anskaffedes via en aktindsigt. Vi bad om denne aktindsigt, da blandt andet beboerne op til området iagttog, at der blev fældet en del træer på grunden. Vi modtog aktindsigten medio marts.
Repræsentanter fra områdets 3 grundejerforeninger (ØST, ØST II og NORD Hjortevænget 101-414) samt Dådyrvænget 501-504 – som er en del af de allerede udstykkede grunde fra Lågegyde 51 (Ullerødgaard), jf. lokalplanen 1998 – mødes i ultimo marts. Vi drøfter på mødet vores undren over ikke at være blevet hørt – eller i det mindste informeret – samt vores muligheder for at præge det byggeri, som indgår i aktindsigtsdokumenterne.
Note: ØST er grundejerforeningen for Dådyrvænget, undtagen nr. 501-504. ØST II er grundejerforeningen for Hjortevænget 501-712 og NORD er vores grundejerforening for Hjortevænget 101-414.
Torsdag d. 6. maj bliver vi gjort opmærksomme på via en artikel i Sjællandske nyheder (sn.dk), at der mandag d. 10. maj, finder et orienteringsmøde sted i Fredensborg Kommunes Plan-, miljø- og klimaudvalg. Til dette møde skal blandt andet Cordsen Ejendomme ApS fremlægge deres plan for området. Det er på baggrund af denne orientering udvalgets opgave at vurderer hvorvidt og hvornår man skal gå videre med projektet herunder en lokalplansændringsarbejdet, som projektet kræver.
Oplægget fra Cordsen Ejendomme ApS fremstår som et meget »færdigt« og gennemarbejdet projekt for hele området – huse i op til 4 plan samt en anlagt vej til bilkørsel og parkering op imod de eksisterende parceller i området (se billederne nedenfor). Vi bad derfor den efterfølgende dag, fredag d. 7. maj, om at få foretræde for udvalget til orienteringsmødet mandag d. 10.5, for at få muligheden for at fremlægge vores synspunkter inden det egentlige orienteringsmøde afvikles.
Det lykkede os at få foretræde for udvalget. Søren Kjærgaard, som er næstformand i ØST, sagde ja til at repræsentere alle 3 grundejerforeninger samt Dådyrvænget 501-504.
I slutningen af dette indlæg kan man læse hvad Søren sagde til Plan- Miljø og Klimaudvalget ved sit 10 minutters foretræde inden orienteringsmødet fandt sted mandag d. 10. maj.
Fredensborg Kommune har efter orienteringsmødet skrevet et referat hvori der blev noteret følgende omkring Sørens 10 minutters foretræde:
“Orienteringen tages til efterretning. Udvalget ønsker – for en mulig fremtidig lokalplansproces- at der laves bedst mulig borgerinddragelse, herunder ift. omkringliggende grundejerforeninger.”
Vi kunne samtidig læse os frem til at næste udvalgsmøde i forhold til hvorvidt man i kommunen skulle gå videre med lokalplansændringen ville finde sted i august 2021.
Grundejerforeningerne har aftalt følgende frem mod august 2021:
For at undgå skygge- og indkigsgener for de omkringboende, så vil vi insistere på at lokalbestemmelsens bestemmelser om at der kun må bygges i ét plan fastholdes.
For at undgå øget trafikbelastning gennem Hjortevænget og Dådyrvænget, så vil vi insistere på at der maksimalt må udstykkes 20 parceller. Alternativt kan dette tal forøges, hvis udkørsel kommer til at ske direkte til Lågegyde.
Jævnlig at bede om aktindsigt, så vi er opdateret.
At forsøge at præge politikkerne og holde dem op på at vi som borgere ønsker indflydelse
At tage kontakt og gå i dialog med Cordsen Ejendomme ApS
At benytte – hvis nødvendigt – advokatbistand.
Med venlig hilsen Bestyrelsen
Opdateres… bl.a. har vi bedt om fornyet aktindsigt og er blevet inviteret til møde hos Cordsen…
Mit navn er Søren Kjærgaard, jeg bor Dådyrvænget 203, er næstformand i Grf. Ul. Øst, og repræsenterer samtlige 200 parceller, ca. 600 borgere, og ca. 350 vælgere i de tre berørte Gfr. samt de fire parceller, som støder op til U., og som ikke tilhører de gamle Grf.
Vi har bedt om foretræde for udvalget, FØR den politiske og den administrative proces kommer ”for godt i gang”. – Der er afsat 10 minutter, og jeg skal bruge de ni. Hvis Udvalget har spm., forventer jeg, at I selv bevilger Jer et par minutter over tiden… (referenten kan gerne få en mail med mit “talepapir”…)
Overordnet: Vi ønsker ikke at modsætte os eller trainere projektet – men vi har nogle indvendinger, nogle kommentarer, og vi forventer at blive hørt og inddraget undervejs i processen.
Vi bemærker, at:
Den gældende lokalplan fra 1998 beskytter vores interesser og kommunens holdning…
De planer, den nye ejer/developer har, går i den gale retning på flere punkter, og derfor er vi bekymrede over, hvordan det færdige projekt kommer til at se ud.
Den aktindsigt, vi har begæret, er kun delvist blevet imødekommet: I brevet af 3.5. skriver Stine Poulsen, at kommunen har undtaget projektforslaget fra aktindsigt. – med henvisning til off. loven §30, nr. 2. Kommunen har spurgt udvikler, om man mener, at aktindsigten bør imødekommes. Det er helt uhørt: Kommunen må selv foretage et skøn, og der findes ikke én developer i dette land, som ikke vil svare, at det kan have væsentlig økonomisk betydning for virksomheden, såfremt ALLE projektets detaljer offentliggøres på nuværende tidspunkt. – PROBLEMET er, at hvis vi ikke kender projektmaterialet, har vi reelt ingen mulighed for at kommentere det, få indflydelse på det, og komme med konstruktive inputs. – Det, som kommunens forvaltning BØR gøre, er naturligvis at fjerne/overstrege de dele af projektforslaget, som indeholder detaljer, som kan skade developer i en konkurrencesituation mm. Vi beder ikke om alle detaljer med oplysninger om tekniske indretninger, fremgangsmåder osv. osv. – men vi har en retslig interesse i NU, før det er for sent at kende til projektforslaget i bred forstand, også placering af bygninger, P-pladser, højde og antal etager hvor på grunden osv. osv.
Derfor fremsender vi en fornyet anmodning om aktindsigt, som vi forventer, at forvaltningen vil imødekomme, om nødvendigt efter en venlig henstilling fra jer i udvalget. – Det kan virke erhvervsvenligt at tage hensyn til developer, men kommunens hensyn går i første række på at varetage borgernes – dvs. vi 600 naboers – interesser. Det må ikke gå som i Hørsholm Kommune, hvor man – måske af mangel på ressourcer – har gået så vidt som at acceptere et forslag fra developer om at udarbejde udkastet til lokalplanen!!!
Når man ser den orientering, som administrationen har udarbejdet – pkt. 74 Orientering om lokalplanarbejdet for Ullerødgaard – og det vedlagte præsentationsmateriale med tegning osv., så tegner det jo et rosenrødt billede: Hvem kan have noget imod etablering af et aftale senior- og ældreboliger, som kommunen mangler – flere af os naboer kan såmænd tænkes at flytte ind i dem om nogle år… MEN – djævelen er i detaljen, og dén får hverken udvalget eller naboerne at se i dag!!! (40 rækkehuse er nævnt, men IKKE hvor mange seniorboliger i de tre klynger!)
Vi noterer os, at sådan er det bare, at enhver developer, også Cordsen, altid vil søge at få mest muligt ud af sin investering: Kan der klemmes 130 boliger ind, er det bedre end 83. Og kommunens interesser er langt hen ad vejen sammenfaldende: Det er godt med flere seniorboliger… MEN
Vores BEKYMRING går på følgende:
Trafikken – vejadgang – skal ske via Lågegyde: Det er ikke nok, at Hørsholm Kommune har været positiv og på et møde givet en hensigtserklæring. Det skal være nagelfast (Tyve boliger kunne få vejadgang fra D-vænget – men ikke 120!!!!).
P-pladser må ikke placeres hele vejen rundt om byggeriet: Det ville give bilkørsel hele vejen rundt lige klods op ad de parceller i vores kvarter, som ligger tæt op ad Ullerødgaard: Som én sagde: Det betyder, at vi aldrig mere kan sove med vinduet på klem…
Det skal SIKRES, at bebyggelsens HØJDE ikke giver indkig i eller skygger for de omkringliggende naboers haver. Som udg. pkt. vil det sige EET plan, og kun 1 1/2 plan, hvor koten muliggør det. Placeringen gør en afgørende forskel.
NB NB: Bemærk, at på den Projektvisualisering (19.3.) arkitekten har udarbejdet, ser det for os ud som op imod tre – 3 – etager… Her er pennen åbenbart flydt over med, hvad hjertet hos developer er fyldt af…
Det, vi ØNSKER, er at blive inddraget igennem hele processen, og tidligt: IKKE først, når der er udarbejdet lokalplansforslag, som led i den almindelige høring – AL ERFARING viser, at det så kan være for sent.
Vi vil ikke blande os i detail-udformning af bygherrens byggeri – MEN vi har set bebyggelser i området, på den anden side af vejen i Hørsholm Kommune, hvor der er begået fejl, som ikke bagefter kan rettes. Vi vil gerne medvirke konstruktivt til, at det ikke sker hér. – Tag selv ned og se på det: Kør over bakken ned mod Lågegyde, og se på øjebæen til højre ind mod golfbanen, i Hørsholm Kommune. Så grimt kan det gøres. Sådan må det ikke gå på Lågegyde. – Det kan vores kommune gøre bedre!!!
Vi vil gerne sikre, at de 600 naboer også fremover har et rart sted at bo. Det er siden 1970 udlagt med lav og tæt bebyggelse. Alle har købt i tillid til, at det kvarter bevares. Med udsigter til hestefolde og marker…
Det bliver rigtig træls, hvis der kommer hundrede boliger, som rager op i landskabet, og delvis ødelægger det kvarter, som nu har rundet det halve århundrede.
Vi kan medvirke konstruktivt til at sikre et fornuftigt kompromis imellem ren modstand og på den anden side brand-bebyggelse og udnyttelse af hver kvadratmeter…
Ofte er det muligt, at bygherrens interesser kan fremmes, UDEN at det bliver et “den ene taber, den anden vinder” – spil.
Vi ønsker ikke at SLÅS mod lokalplaner, strides om aktindsigt, eller kritisere forvaltningen.
Vi vil helst undgå at bombardere Lokalaviserne med læserbreve og fodre journalisterne med negativ kritiske historier. Og kæmpe gennem de sociale medier… her op imod kommunalvalget…
Men hvis vi – mod forventning – ikke oplever, at vi bliver inddraget, kan vi blive nødt til at ty til kamp og modstand. Der ER allerede i grf. afsat midler til ekstern advokatbistand, og kommunen har jo tvivlsomme erfaringer med projektet 200 m længere nede ad vejen. (Cykelstien, flagermus, ekspropriation osv.) Men vi vil helst spare de penge og bruge dem på noget bedre. Og det er bedre for kommunen og for bygherren, at få os med på holdet, fremfor at få en massiv flok modstandere.
