(B) Status på byggeriet på Ullerødgård

Vi har haft et godt samarbejde med de øvrige involverede grundejerforeninger og har også haft en gruppe politikere fra Fredensborg Kommunes byråd på besøg.

Vores opfattelse er, at vi af kommunen er blevet hørt på og der er stor forståelse for vore bekymringer. Det blev direkte sagt, at projektet ikke har nogen gang på jorden – dog uden at vi har kunnet få noget skriftligt. Projektet med en evt. ny lokalplan er blevet nedprioriteret af kommunen og står pt. på standby.

D. 8.7.21

Vi har jævnligt afholdt møder med de andre grundejerforeninger for at vende Lågegyde 51-sagen.

Det nye i sagen er, at vi i juni måned har modtaget en ny aktindsigt, som viser projektet i sin fulde udfoldelse.

Se link: https://drive.google.com/file/d/1y3RprzSJ0TwdXKuuMuqTEyUymTdgyG3_/view?usp=sharing

Kort fortalt ser projektet ud til at være mere omfattende end frygtet. 3-4 plans huse med altaner/terrasser i 3 sals højde! (se tegning nedenfor)

Vi har ligeledes afholdt et møde med Cordsen Ejendomme i juni. Vi blev inviteret af dem og vi valgte at takke ja, da vi netop havde aftalt at tage kontakt og forsøge at gå i dialog.

Der kom ikke særligt meget ud af mødet rent indrømmelsesmæssigt. Men vi fik fremført selvsamme synspunkter og bekymringer, som Søren ytrede ved vores foretræde for Plan- Miljø og Klimaudvalget d. 10. maj.

Vi har besluttede at sende en spidsformuleret beskrivelse af vores bekymringer samt projektet i sin fulde udfoldelse (det vi modtog via vores aktindsigt) til alle politikerne som er medlem af Plan- Miljø og Klimaudvalget. På den måde gav vi dem en mulighed for at være klædt så godt som muligt på inden mødet i august 2021, hvor udvalget skulle beslutte, om man ønskede at gå videre med behandlingen af ønsket om en ny lokalplan for området Lågegyde 51.

Derudover timede vi et indlæg i forhold til kommunalvalget i efteråret, hvor vi vil fremhæve en tidligere skandale sag for Fredensborg kommune – den såkaldte blok 5 sag, som netop i år har 10års jubilæum og kostede kommunen et to cifret millionbeløb. Der er mange lighedspunkter i sagen i forhold til byggehøjde, niveauforskellige i terræn samt indsigtsgener (jf. billedet i nedenstående linket artikel).

Se artikel om blok 5:
https://sn.dk/Fredensborg/Mega-regning-til-kommune-i-Blok-5-sag/artikel/60408

D. 8.10.21

Vi har haft et besøg af Plan- Miljø og Klimaudvalget efter at vi skrev og tilbød dem at komme forbi i vores område til en rundering. Besøget kom i stand efter Rasmus (Nord) skrev ud til udvalgets medlemmer og Hanne Berg efterfølgende foreslog en besigtigelse.

Tilstede var:

Lars Simonsen (B), Thomas von Jessen (C), Hanne Berg (F), Carsten Bo Nielsen (V) samt Ergin Øzer & Carsten Nielsen (begge A). Til stede fra os var Jens & Søren (Øst), Anders (Nord), Lars (Øst II) samt Troels Vastrup fra Dådyrvænget.

De ankom ret spredt, så de fik mulighed for at komme med egne holdninger. Og de sagde alle – også inden snak med os – stort set ordret de samme ting.

Vi blev efterladt med en rigtig god fornemmelse.

Os fra gruppen var efterfølgende enige om nedenstående opfattelse af deres holdninger:

  1. Den eksisterende lokalplan er udgangspunkt for hvad der skal ske på arealet,
  2. Det projekt fra Cordsen vi har modtaget, har ingen gang på jord,
  3. der kommer ikke 2-4 etager, men de var ikke alle afvisende overfor f.eks. 1½ plan i fald det ikke generede naboer,
  4. Indkig og hensyn til nuværende naboer vægtede højest,
  5. Sidst, men ikke mindst: Udvalgets medlemmer var enige og holdningerne blev sagt igen og igen. Og blev ridset op af udvalgsformanden flere gange og godkendt af de øvrige medlemmer.

Vi forsøgte efterfølgende at få dem til at bekræfte ovenstående opfattelse på skrift, men her har udvalgsmedlemmer ikke vendt tilbage


Den følgende tekst var oprindeligt et skriv, vi (grundejerforeningerne) havde tænkt os at sende til kommunen, men indholdet blev i stedet for fremført mundtligt under politikerbesøget:

Problematiske aspekter i projektet

Baggrund

Det eksisterende plangrundlag er lokalplan nr. 90 vedtaget af 28. maj 1998. Denne beskriver meget detaljeret, hvorledes området tænkes udbygget som en fortsættelse af eksisterende villakvarter med i alt 23 nye villaer i ét plan. De 4 første huse blev færdige omkring 2001, hvorimod de efterfølgende 19 stadig udestår. Lokalplanen beskriver også, hvor store grunde skal være, hvorledes fællesområdet skal etableres etc.

Lokalplanen omfatter 5 matrikler: de 4 nye huse samt Ullerødgård. Sidstnævnte fik ny ejer (F. Cordsen Ejendomme ApS) i 2021, og denne har nu fremlagt ønske om byggeri af 120 boliger i 2-4½ plan – på områdets højeste punkt – og derfor også et ønske om en ny lokalplan.

Vores svar er klart og simpelt: nej. Den nuværende lokalplan er glimrende, og der skal meget tunge grunde til at ændre plangrundlag for borgere, der har købt ind i det. Nedenfor gennemgås nogle af de mest problematiske aspekter i projektet.  

Indkig og højde på byggeri

Det fremlagte projekt har boliger fra 2 til 4½ plan placeret på området højeste punkt, i et område som er udlagt til 1 plan og med villaer som naboer. Villaer, som er bygget og placeret på grundene i forventning om, at de kommende naboer også vil være villaer.

Derfor vil det i praksis være umuligt at placere boliger i flere plan på grunden, uden at dette giver gener for nuværende beboere. Dette forværres yderligere af planer om terrasser på 1. sal vendt direkte mod naboers haver. Man kan se et eksempel på fortiden synder her: https://sn.dk/Fredensborg/Tilbageblik-10-aars-dag-for-nedrivning-af-blok-5/artikel/1368677

Normalt kalder man en bolig på 4½ etage for et højhus eller en boligblok. Er det den type byggeri der skal fortsætte løftet af Kokkedal væk fra dets gamle ry? Eller har vi brug for kvalitet, børnefamilier og tryghed for boligejerne?

Det er meget svært at forestille sig et kompromis her, da alt over 1 plan er en stor udfordring for de eksisterende boligejere.

Trafik generelt

Lokalplanen angiver, at udvidelsen med de 19 resterende villaer skal ske via hhv. Dådyrvænget og Hjortevænget. Mens dette ikke er ideelt, så har vi over 20 år vidst, at det ville komme.

Projektet indbefatter dog 120 boliger, hvilket er komplet umuligt at forestille sig afviklet af de eksisterende villaveje.  

Cordsen Ejendomme har tidligt i processen også indset dette og planlægger derfor trafikken afviklet via Lågegyde. Mens det fjerner trafikken fra vores område, så medfører det endnu mere trafik på Lågegyde som i forvejen er belastet og trafikalt udfordret mht. cyklister på den nedre strækning – en udfordring som ikke ser ud til at have en snarlig løsning efter vejdirektoratet tabte ekspropriationssagen imod stutteriet. Desuden er der den udfordring, at Hørsholm Kommune ejer arealerne, som vil skulle benyttes som tilkørsel til Lågegyde. Hvad hvis de siger nej, hvor ender trafikken så?

Hvis trafikken afvikles via lågegyde, så vil man nok fra vores side kunne acceptere dette. 

Trafik – omfartsvej op ad naboers hække og soveværelser

Det er meget tydeligt, at Cordsens projekt ikke har skænket naboerne mange tanker, men få steder er det så tydeligt som med den ensrettede omfartsvej der planlægges. Mens det måske giver en ok afvikling af trafikken inde på deres grund, så fører det alle biler forbi 6 huse på Hjortevænget og Dådyrvænget. Alle biler. På en vej anlagt lige op af deres hække og få meter fra soveværelser!

Ydermere, så er der langs vejen tilmed placeret p-pladser. Dette er gjort for at leve op til kommunens p-norm og samtidig ikke have p-pladserne ved siden af de boliger, som man jo skal sælge. Med andre ord, igen et eksempel på, at naboerne betaler prisen.

Det er meget svært at forestille sig et kompromis her, den vej skal væk fra naboerne.

Områdets karakter og eksisterende plangrundlag – værdiløst?

Plangrundlaget beskriver 23 villaer i ét plan, hvoraf 4 på nuværende tidspunkt er bygget. Det projektforslag, som ejeren arbejder ud fra, er på 120 boliger, mange af dem i 4½ plan og ingen på under 2 plan. Det er med andre ord en 6 dobling af antal boliger og et helt andet udtryk end det kvarter som den øvrige udstykning stammer fra, og som er beskrevet i eksisterende lokalplan. 

Lokalplanen er fra 1998, og mange har købt bolig i området med den forventning, at kvarteret ville blive naturligt udvidet med 23 nye villaer (de 4 første blev bygget i 2001) samt, at det ville afslutte udbygningen af området, som den dag i dag 100% består af 1-plans villaer.

Hvis man vil tillade 2-4½ plans rækkehuse og ekstremt tæt byggeri på denne matrikel, hvad skulle så hindre, at man gør det samme andre steder? På hjørnet mellem Lågegyde og Ullerødvej f.eks.? Eller på alle mulige andre steder i kommunen. Og mens det i disse år er oppe i tiden med seniorboliger og fortætning, hvem garanterer så for, at det ikke om nogle år er industri, der bliver trendy hos byplanlæggerne? Får vi så den slags som naboer rundt omkring i vores bysamfund?

Den eneste rationelle og retfærdige løsning er at holde fast i det eksisterende plangrundlag og fastholde de intentioner kommunens nuværende beboere har købt efter! Hvis vi giver efter her, så kan det brede sig til alle vores 4 bysamfund.

Kommunens nuværende borgere og naboer betaler

Køberen af Lågegyde 51 har betalt 30 mio. kr. for grunden (offentlig tilgængelig information f.eks. på Boliga.dk), og det er forståeligt og naturligt, at de har en forventning om, at den investering giver overskud – Og det har vi som naboer jo intet imod. Der bør dog være rig mulighed for, at dette sker indenfor den nuværende lokalplan. – Og hvis ikke, så er det investorens egen fejl, for plangrundlaget har jo været dem bekendt fra start af.

Men med det projekt der foreligger, så kommer det i stor grad til at være naboerne, der betaler for det. Og det er naturligvis uacceptabelt. 

Byggeriet skal ske, så det ikke kommer til at påvirke vores herlighedsværdi (og en dag salgspris). Hensynet til kommunens nuværende borgere må altid vægte højere end hensyn til investorer og fremtidige borgere.

Stemmer man som lokalpolitiker for dette forslag, så mener vi ikke, at man overholder ovenstående hensyn og dermed svigter sine forpligtelser og løfter til vælgere.

Glansbillede og seniorboliger

Det projekt Cordsen Ejendomme har fået udarbejdet af arkitektfirmaet AART ser rigtig flot og lækkert ud. I hvert fald hvis man bare bladrer hurtigt, kigger på billederne og ikke tænker over indholdet. 

Billederne er typiske glansbilleder, som man ser i den her slags projekter. Alt er grønt, lyst og fyldt med glade mennesker. Perspektivet snyder dog, da alt er mere åbent og rummeligt, end det vil virke i virkeligheden. I praksis vil de meget høje bygninger dominere, der vil være meget mindre grønne områder, end man håber. Hvornår har du sidst været et sted, hvor der har siddet mere end få mennesker ved boligblokke?

Projektet sælges politisk og overfor kommunens administration helt entydigt på at bestå af seniorvenlige boliger. Dette er bare ord, da der intet konkret er i projektet, som definerer dette. Ejeren ved bare, at kommunen efterspørger dette, og derfor måske er lettere at forhandle med, hvis man pakker det ind i den fortælling. Men det, der er indenunder den indpakning, er jo intet andet end god gammeldags ejendomsspekulation – hvilket er fint nok, hvis det ikke medfører gener for os andre.

Et andet salgsargument er fortætning i kommunens stationsnære områder, hvilket dette lige nøjagtigt falder indenfor. Omend det jo slet ikke er tæt på de 600m som stationsnære kerneområder som Fingerplanen beskriver. Og der er virkelig langt til indkøb.

Så de ældre kommer ikke til lige at kunne gå ned på stationen med deres rollator, gå på indkøb mv. Boligerne vil være forbeholdt stærkere borgere end det. Og vil kommunen så stadig mene, at de er seniorvenlige?

Skriv et svar